Uit de praktijk

Strijden tegen leegstand

zondag 4 september 2016 Fleur Reijngoudt 36x gelezen

Waarom nieuwe woningen bouwen als er zo veel leegstand is? Jean Baptiste Benraad zit als adviseur in het TransformatieTeam. Als initiatiefnemer en partner binnen dit expertteam is hij nauw betrokken bij het uitvoeren van QuickScans. Met zo’n scan brengt het team in kaart wat je met een leegstaand pand kunt doen.

In een kantoorpand worden appartementen gemaakt.

In een kantoorpand worden appartementen gemaakt.

Wat is een QuickScan?

“Met een QuickScan brengen we de kwaliteiten van een pand in kaart. Je

kunt in principe een scan uitvoeren zonder dat je ooit in het gebouw bent

geweest. Op basis van de tekeningen laat je een plattegrondontwikkelaar

met een AutoCAD-systeem alle oppervlakten berekenen. De gebruiksoppervlakten

kun je koppelen aan een standaard huurprijs. Als je die prijs en

het aantal vierkante meter vermenigvuldigt, krijg je in feite de waarde van

het gebouw in getransformeerde staat. Vervolgens maken we, vaak op basis

van ervaring, een schatting van de verbouwkosten. Als je de som van de

bouwkosten van de waarde in getransformeerde staat aftrekt, plus de btw,

weet je de residentiële waarde van het pand. Dat geeft een koper, een ontwikkelaar of een corporatie, zekerheid.”

 

Wat is het belangrijkste aspect?

“De prijs dus. De prijs van een pand is het allerbelangrijkste. Het leegstaande

gebouw moet ingekocht worden voor een prijs die, de verbouwingskosten

erbij opgeteld, niet hoger is dan nieuwbouw. Het maken van een transformatieplan begint bij het ontdekken van de kwaliteiten (meerwaarde) en

bouwkundige opbouw van het gebouw. Slim gebruik maken van de kwaliteiten

en opbouw van het gebouw leidt tot beperking van de bouwkosten waardoor transformeren nóg voordeliger kan worden dan nieuw bouwen.

 

Daar krijg je de bestaande omgeving met alle voorzieningen gratis bij. In een

nieuwbouwwijk moet je hier vaak nog jaren op wachten. Transformeren is

tegenwoordig voordeliger dan voorheen. Vroeger had je te maken met de

boekwaarde, nu handelen we met de marktwaarde van een gebouw en die is

enorm gedaald door het gigantische aanbod van leegstaande panden.”

 

Naar welke specifieke zaken kijken jullie?

“Er zijn een aantal praktische zaken waar we naar kijken. Logischerwijs

mogen de vloeren niet te dun zijn. Maar, we kijken ook naar de omgeving.

Tegenwoordig nemen we de omgeving zelfs mee in de QuickScan. Soms

zegt men over een pand: ‘Maar wie wil daar nou wonen?’ En dan blijkt de

Universiteit dichtbij, en het station… dat maakt een pand natuurlijk perfect

voor studentenhuisvesting. Je koppelt de kwaliteiten van een pand,

plus de locatie, aan de juiste doelgroep.”

 

 

 

Zijn er populaire gebouwtypen?

“Het makkelijkst te transformeren gebouw is een kantoorpand van boven

de drieduizend vierkante meter. Kantoorpanden hebben de meest voor de

hand liggende structuur. Ze hebben dragende gevels en soms kolommen in

het midden, maar verder hoef je nergens rekening mee te houden. Daarbij

kunnen panden onder de drieduizend vierkante meter vaak nog wel verhuurd

worden als kantoor.”

 

Nieuwegein loopt voorop in de transformatiesector. Waarom?

“‘Transformatie kantoren gaat niet vanzelf ’. Zo heette het onderzoek dat we

als TransformatieTeam uitvoerden voor minister Donner in 2011. Daaruit

kwam dat de grootste leegstandsproblemen in voorsteden van grote steden

lagen. Voorheen konden bedrijven niet terecht in de grote steden. Panden

waren te duur of niet beschikbaar. Toen de kantorenmarkt instortte, verhuisden

deze bedrijven alsnog naar de stad. Zo ontstond er enorme leegstand

in onder andere Nieuwegein. Daarbij zijn daar ruim twintig jaar

geleden gezinnen gaan wonen, waarvan de kinderen inmiddels twintig zijn

en wel een appartementje zouden willen. Die waren er niet voldoende. De

gemeente Nieuwegein erkende het probleem.

 

Wouter de Jong, destijds gedeputeerde van de provincie Utrecht, wilde

geen groen afbreken om meer woningen te realiseren. Ik ben toen met

een makelaar in Nieuwegein gaan kijken. Meer dan 35 procent van de

gebouwen bleek leeg te staan. Wij kregen de opdracht van de provincie

om een QuickScan aan te bieden. Die hebben we gepresenteerd op het

stadhuis, met alle ambtenaren erbij. Toen begonnen mensen in te zien

wat je allemaal met die panden kunt doen. We zijn aan de slag gegaan en

inmiddels zijn er al vele leegstaande kantoren getransformeerd tot

appartementen.”


Reacties Reacties

Reageren
Invoer verplicht
Invoer verplicht
Invoer verplicht

 

 
















Uw reactie wordt getoond na verificatie.

TVV is een uitgave van Aeneas.
© 2017 www.tvvnet.nl - alle rechten voorbehouden.