De mening van

Een kwestie van keuzes

dinsdag 16 augustus 2016 RIA APPELO EN ANNE-MARIE VAN DEURSEN 172x gelezen

Woonstichting ’thuis verlaagt in de huurverhogingsronde 2016 de huur van 2000 woningen.Dat is 20% van ons woningbezit. Een onorthodoxe maatregel, ook voor ’thuis, die de overheersende opvatting doorbreekt dat een eenmaal overeengekomen huurprijs alleen verhoogd en niet verlaagd kan worden. Deze maatregel én het verlagen van de streefhuren bij mutatie zijn het logische gevolg van de strategische keuzes die we vorig jaar in samenspraak met huurdersraad en gemeenten hebben gemaakt.

Ria Appelo en Anne-Marie van Deursen, adviseurs strategie Woonstichting 'Thuis

Ria Appelo en Anne-Marie van Deursen, adviseurs strategie Woonstichting 'Thuis (Copyright: 'thuis)

Woonstichting ’thuis is een middelgrote corporatie met ruim 10.000 woningen en werkzaam in vijf gemeenten in de regio Eindhoven. In het licht van de vele veranderingen in wet- en regelgeving hebben we ons opnieuw gebogen over onze bijdrage aan voldoende betaalbare woningen van goede en duurzame kwaliteit in leefbare buurten en wijken.

 

Uniek en geslaagd

Deze vraag is bewust zo breed geformuleerd omdat de keuzes op het vlak van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit naar onze overtuiging in samenhang moeten worden bekeken en financieel haalbaar moeten zijn. Met behulp van SBI-software hebben we in gezamenlijke sessies met huurdersraad en gemeentebesturen verschillende scenario’s en combinaties uitgewerkt en getoetst aan de financiële mogelijkheden van ’thuis. Uniek en zeer geslaagd!

 

Niet alleen omdat alle partijen inzicht krijgen in de financiële ruimte en de mogelijke besteding daarvan, maar ook omdat de belangen van andere partijen in de afweging meegenomen kunnen worden. Uiteindelijk is betaalbaarheid als speerpunt benoemd met als insteek het betaalbare aanbod op basis van

streefhuren van 60% tot 75% van de woningvoorraad te vergroten en

een gematigd huurverhogingsbeleid toe te passen.

 

De klant bepaalt

De laatste tijd wordt betaalbaarheid vooral vertaald in de relatie huurinkomen:

wat kan een huurder betalen? Wat iemand betaalbaar vindt, bepaalt echter in onze visie de klant in eerste instantie zelf. Tot voor kort werden bij toewijzing dan ook geen tot weinig inkomenscriteria gehanteerd. In deze visie met de keuzevrijheid van de klant als uitgangspunt, past een vastgoedstrategie met keuze uit een gedifferentieerd woningaanbod in alle sociale huurprijsklassen. Wij hebben als basis voor betaalbaarheid de prijs-kwaliteitverhouding van vastgoed

gekozen.

 

Het niveau van de streefhuren is zodanig gekozen dat voldaan wordt aan de opgave om het aandeel betaalbare woningen met een huurprijs < 2e aftoppingsgrens tot 75% van de woningvoorraad te vergroten. In de uitwerking is dit zelfs 77% geworden. Dit betekent een forse verlaging van toekomstige huuropbrengsten, want onder het oude regime zou het betaalbare aandeel op termijn krimpen naar 60%. Naar de toekomst toe denken we het aandeel van 75% betaalbare voorraad te kunnen handhaven, omdat we nagenoeg alleen betaalbare nieuwbouw toevoegen en omdat in het kwaliteitsbeleid al rekening is

gehouden met energiemaatregelen tot gemiddeld energielabel B.

 

Prijs-kwaliteitsverhouding

Bovendien hebben we de prijs-kwaliteitsverhouding zo gekozen dat de

duurzame, betaalbare nieuwbouwwoningen met streefhuren op basis van die prijs-kwaliteitverhouding tegen een acceptabel rendement gerealiseerd kunnen worden.

 

De vastgestelde streefhuren vormen vervolgens een belangrijk element in het gematigde huurverhogingsbeleid dat we voorstaan. Uitgangspunt is dat zittende en nieuwe huurders in principe dezelfde prijs voor dezelfde woning betalen. Huurders die een hogere huur betalen dan de streefhuur, krijgen huurverlaging; huurders die veel minder betalen dan de streefhuur krijgen een hogere huurverhoging dan huurders die een minder groot gat tussen huurprijs en streefhuur te overbruggen hebben.

 

We hebben de huurdersraad twee varianten voorgelegd. Deze heeft gekozen voor een meer geleidelijke variant waarin in meerdere jaren naar de streefhuur toe wordt gewerkt. Of de huurverhoging naar streefhuur niet inkomensafhankelijk

doorgevoerd moet worden, is nog een punt van discussie voor

de toekomst.

 

Trots en tevredenheid

Zijn we er nu als het gaat om betaalbaar wonen? Op het moment overheerst

het gevoel van trots en tevredenheid over het verkregen draagvlak voor onze strategische keuzes en uitwerking van het nieuwe huurbeleid. We hebben bewust keuzes kunnen maken om betaalbaar wonen te waarborgen. Lang zullen we echter niet achterover kunnen leunen. Met nieuwe ambities op het vlak van duurzaamheid zoals het realiseren van nul-op-de-meter-woningen, ook in de nieuwbouw, wordt voor betaalbaarheid steeds meer naar de optelsom huurlasten

en energielasten gekeken. Nieuwe, complexe regelgeving op dit vlak dwingt ons tot het maken van nieuwe keuzes en wellicht tot aanpassing van beleid. Betaalbaar wonen is en blijft daarmee continue een kwestie van keuzes maken.


Reacties Reacties

Reageren
Invoer verplicht
Invoer verplicht
Invoer verplicht

 

 
















Uw reactie wordt getoond na verificatie.

TVV is een uitgave van Aeneas.
© 2017 www.tvvnet.nl - alle rechten voorbehouden.