Sociale huur op toplocaties: wel/niet onder marktprijs verkopen?

Moeten sociale huurwoningen op toplocaties onder de marktprijs worden verkocht?

maandag 5 december 2016 Paul de Vries, woningmarktonderzoeker bij Raboresearch 82x gelezen

Beleggers klagen dat corporaties hun woningbezit op toplocaties niet te koop aanbieden. Eind september kopte woningmarktNL: "Institutionele beleggers moeten steeds dieper in de buidel tasten om aan vrije sector huurwoningen op toplocaties te komen. Dat beperkt de ruimte op waardegroei in deze beleggingscategorie". Ik vind dat een behoorlijk stevige uitspraak. Alsof de corporatiesector verantwoordelijk is voor het rendement van institutionele beleggers. Tijdens een studiemiddag verdedigde een investeerder deze stelling. Zijn punt is eenvoudig: (middel-)dure huur is alleen voor zijn potentiële huurders aantrekkelijk als de woningen in wijken staan met een zeer goede reputatie. Vanuit zijn perspectief is dat logisch.

Paul de Vries, Woningmarktonderzoeker bij Raboresearch

Paul de Vries, Woningmarktonderzoeker bij Raboresearch

Niet iedere wijk heeft de reputatie van een toplocatie. Dat krijgt de locatie pas als buitenstaanders dat etiketje erop plakken. Marnix Koopman (2012) toonde aan dat reputatie doorslaggevend is voor de marktwaarde van een locatie. Teveel sociale huur in de wijk zou ervoor kunnen zorgen dat een locatie nooit een toplocatie wordt. Reputatie moet men trouwens niet verwarren met de leefbaarheid van een wijk. Leefbaarheid is de waardering van de wijkbewoners voor de kwaliteit van de directe leefomgeving. Het gaat om het sociale kapitaal van de stad, dat staat voor ‘het vermogen van stedelingen om verbindingen met elkaar aan te gaan en gezamenlijk iets als sfeer, gezelligheid, veiligheid, solidariteit en identiteit te realiseren’. Een sterk ontwikkeld sociaal kapitaal in een wijk of stad draagt bij aan het persoonlijke geluksgevoel van stedelingen. Dat is mijn perspectief.

 

Ik ben Rotterdammer en ik vind het waardevol dat er sociale huurwoningen te vinden zijn aan de Oude Haven en op de kop van het Noordereiland. Het is toch geweldig dat gewone Rotterdammers vanuit hun woonkamer schepen over de Nieuwe Maas zien varen of uitkijken over hun Rotte. Dat vergroot in mijn ogen het sociale kapitaal van Rotterdam. Stel dat al die woningen worden verkocht aan institutionele beleggers. Dan zijn de oevers van de Nieuwe Maas op den duur niet meer betaalbaar voor de gewone man. Ik vind het dus prima dat corporaties deze woningen niet te koop aanbieden, en dat zij er als zij dat wel doen de hoofdprijs voor vragen. Waarom onder de marktprijs verkopen? Een argument voor de verkoop aan institutionele beleggers zou kunnen zijn dat de toevoeging van middeldure huur zowel de reputatie als het sociale kapitaal vergroot. Hier is onderzoek naar gedaan, waaruit blijkt dat wonen in gemengde buurten niet vanzelfsprekend bijdraagt aan sociale integratie van kapitaalarme bewoners. Een toplocatie –in de ogen van investeerders– is daarom vooral een wijk met vooral geen sociale huurwoningen.

 

En dat maakt het allemaal zo lastig. Want mijn Rotterdam heeft behoefte aan middeldure huurwoningen, net als veel andere steden. Het is dus één groot dilemma. Want Rotterdam kan best meer hogere inkomens gebruiken en de wachttijden zijn lang in het niet-geliberaliseerde segment. En het kan. Institutionele beleggers hebben vijf miljard euro klaarliggen om corporatieswoningen op toplocaties aan te kopen. Mijn punt is echter dat de gewone man niet zijn huur betaalt om deze doelgroepen een cadeautje te geven. Institutionele beleggers moeten niet klagen, maar gewoon de prijs betalen die ervoor staat.


Reacties Reacties

Reageren
Invoer verplicht
Invoer verplicht
Invoer verplicht

 

 
















Uw reactie wordt getoond na verificatie.

TVV is een uitgave van Aeneas.
© 2017 www.tvvnet.nl - alle rechten voorbehouden.